Réglementation Airbnb 2026 : les règles sur la Côte d’Azur

Vous louez votre bien sur Airbnb sur la Côte d’Azur et vous n’êtes pas certain de respecter toutes les règles en vigueur en 2026 ? Vous n’êtes pas seul. La loi Le Meur, entrée en vigueur en janvier 2025, a profondément modifié le cadre légal de la location courte durée en France et beaucoup de propriétaires s’exposent à des amendes importantes sans le savoir.

Franck et Nathalie de CocoonHôte ont résumé tout ce qu’il faut savoir dans une infographie claire et vérifiée. Voici le guide complet.

1. Résidence principale : ce qui a changé en 2025-2026

Si vous louez votre résidence principale c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, la règle de base est une limite de 120 jours par an. Mais depuis la loi Le Meur, les communes peuvent désormais abaisser ce plafond à 90 jours par an via une délibération du conseil municipal.

C’est le cas notamment de Marseille, Paris, Lyon, Bordeaux et Nice. Si vous êtes dans l’une de ces communes, vous êtes limité à 90 jours pas 120. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître la règle exacte applicable à votre commune.

Une exception importante : si vous louez une chambre chez vous (en votre présence), il n’y a pas de limite, vous pouvez louer 365 jours par an.

2. Résidence secondaire et investissement locatif

Bonne nouvelle pour les propriétaires de résidences secondaires : il n’y a pas de limite de jours. Vous pouvez louer votre bien toute l’année sur Airbnb ou Booking.com.

En revanche, plusieurs obligations s’appliquent avant la première mise en location :

• Déclaration en mairie (Cerfa n°14004*04) : obligatoire pour toute résidence secondaire. Cette déclaration génère automatiquement votre numéro d’enregistrement, à afficher sur toutes vos annonces. Trois voies coexistent :
  • Le Cerfa papier 14004*04 envoyé en mairie (toujours valide partout)
  • Déclaloc (declaloc.fr), téléservice utilisé par des centaines de communes, qui remplace le Cerfa et délivre le numéro d’enregistrement en ligne
  • Certaines mairies proposent leur propre téléservice sur leur site internet
• Déclaration d’activité (Cerfa P0i) : obligatoire dès le premier euro de loyer perçu. Cette démarche auprès de l’administration fiscale vous attribue un numéro SIRET en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Elle est indépendante de la déclaration en mairie mais tout aussi obligatoire.
• Autorisation de changement d’usage : requise dans certaines grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon ou Bordeaux. Sans cette autorisation, la location est illégale même sans limite de jours.

Sur la Côte d’Azur, à La Ciotat, Cassis et Carry-le-Rouet, consultez service-public.fr ou directement votre mairie pour connaître les obligations exactes de votre commune.

3. Fiscalité : ce que la loi Le Meur a changé

La loi Le Meur a également modifié les avantages fiscaux de la location courte durée. Voici les règles applicables en 2026 :

Régime micro-BIC non classé : si vos revenus annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Attention : cet abattement est passé de 50 % à 30 % avec la loi Le Meur, une baisse significative pour les propriétaires non classés.

Régime micro-BIC classé : si votre bien est classé meublé de tourisme, l’abattement est de 50 % sur des revenus jusqu’à 83 600 €/an. Le classement de votre bien peut donc avoir un impact fiscal important.

Régime réel : vous déduisez toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement, frais de conciergerie, taxe foncière…). C’est généralement la solution la plus avantageuse pour les revenus élevés. Un comptable spécialisé LMNP est indispensable dans ce cas. Si vous débutez en location courte durée, nous vous orientons vers les bons professionnels.

4. Les nouveautés majeures de la loi Le Meur en 2026

Numéro d’enregistrement national dès le 20 mai 2026

C’est la nouveauté la plus urgente. Depuis le 20 mai 2026, tous les propriétaires de meublés touristiques doivent obtenir un numéro d’enregistrement via un téléservice national. Ce numéro délivré lors de votre déclaration en mairie ou sur Déclaloc doit être affiché sur toutes vos annonces Airbnb et Booking.com. Sans ce numéro, les plateformes peuvent bloquer votre annonce dans les communes qui l’exigent. La procédure est gratuite et prend environ 15 minutes en ligne.

Note : le téléservice national définitif sera déployé au second semestre 2026. Dans l’intervalle, la déclaration via votre mairie ou Déclaloc reste valide.

DPE obligatoire pour les meublés de tourisme

Le Diagnostic de Performance Énergétique devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme. Les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location ➣ vérifiez dès maintenant le DPE de votre bien.

Transmission automatique des données fiscales

Airbnb, Booking.com et toutes les plateformes transmettent désormais automatiquement vos revenus locatifs à l’administration fiscale. Ne comptez plus sur l’oubli, déclarez correctement dès le premier euro.

Copropriétés

Les copropriétés peuvent désormais interdire la location courte durée à la majorité renforcée (et non plus à l’unanimité). Si votre bien est en copropriété, vérifiez que votre règlement autorise la LCD avant de vous lancer.

En résumé

La réglementation Airbnb en 2026 est plus stricte que jamais mais elle est parfaitement gérable si vous êtes bien informé. Les points essentiels à retenir :

• Résidence principale : 90 ou 120 jours/an selon votre commune
• Résidence secondaire : pas de limite mais déclaration et enregistrement obligatoires
• Numéro d’enregistrement national : obligatoire dès le 20 mai 2026
• Fiscalité : abattement réduit à 30 % pour les non classés
• DPE : obligatoire pour tous les meublés de tourisme

Chez CocoonHôte, nous veillons à ce que tous les biens que nous gérons soient en parfaite conformité avec la réglementation en vigueur. Si vous souhaitez louer sereinement et en toute légalité sur la Côte d’Azur, nous sommes là pour vous accompagner ➣ découvrez notre offre complète.