Location courte durée à Marseille, Cassis, La Ciotat et Carry-le-Rouet : le guide du propriétaire pour 2026
2026 est une année charnière pour tous les propriétaires qui louent ou envisagent de louer leur bien en courte durée (location saisonnière) sur la Côte Bleue et autour de Marseille. La loi du 19 novembre 2024 visant à réguler les meublés de tourisme, connue sous le nom de loi Le Meur, entre cette année dans sa phase d’application complète : nouveaux seuils fiscaux, déclaration généralisée, plateforme nationale d’enregistrement. Si vous possédez un appartement ou une maison à Marseille, Cassis, La Ciotat ou Carry-le-Rouet, voici ce qui change concrètement, et comment vous y préparer sans perdre de temps ni de revenus.
2026, l'année de la généralisation de la déclaration
Jusqu’ici, l’obligation de déclarer un meublé de tourisme et d’obtenir un numéro d’enregistrement dépendait du bon vouloir de chaque commune. La loi Le Meur change cette logique : elle généralise l’obligation de déclaration à l’échelle nationale (article L 324-1-1 du code du tourisme).
Deux décrets publiés au Journal officiel le 20 mars 2026 mettent en place une plateforme nationale, baptisée API Meublés, qui centralise les données transmises par les plateformes de location (Airbnb, Booking, Abritel…). Un téléservice national de déclaration, baptisé Declaloc (site : declaloc.fr), délivre un numéro d’enregistrement unique et est devenu obligatoire au 20 mai 2026. Après cette date, toute information erronée ou incomplète peut entraîner la suspension du numéro, et donc le retrait de vos annonces des plateformes
Autre changement validé par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026 : les copropriétés peuvent désormais interdire la location de courte durée par un vote à la majorité des deux tiers en assemblée générale. Si vous êtes en copropriété, c’est un point à vérifier sans attendre.
Les règles spécifiques à Marseille
Marseille a déjà mis à jour sa réglementation : un règlement de changement d’usage a été adopté le 27 février 2025 et s’applique depuis le 29 avril 2025. Concrètement, deux cas de figure.
Si le bien loué est votre résidence principale (habitée au moins 8 mois par an), aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire, à condition de ne pas dépasser 120 jours de location par an, ramenés à 90 jours à partir de 2026. La déclaration reste néanmoins obligatoire, via le numéro d’enregistrement à 13 chiffres, à demander sur declaloc.fr, le téléservice national devenu obligatoire depuis le 20 mai 2026.
Si le bien est une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est désormais obligatoire dès le premier jour de location, avec une compensation exigée par la Ville. Cette règle s’applique dans tous les arrondissements, y compris les secteurs touristiques comme le Vieux-Port ou le Panier.
Pensez aussi à vérifier votre règlement de copropriété, indépendamment des règles de la mairie : certains règlements interdisent ou encadrent la location de courte durée, quelle que soit la réglementation municipale.
Par ailleurs, la Ville de Marseille peut à tout moment vous demander un décompte des nuitées louées l’année précédente, avec un délai d’un mois pour répondre. Ne pas répondre est passible d’une amende civile de 5 000 €. Et dépasser le plafond de jours autorisé (90 jours en 2026, voir plus haut) peut coûter de 10 000 à 12 500 €.
Et à Cassis, La Ciotat, Carry-le-Rouet ?
La réglementation des meublés de tourisme se décide commune par commune, et les règles évoluent rapidement avec la mise en œuvre de la loi Le Meur en 2026. Cassis, La Ciotat et Carry-le-Rouet n’ont pas la même taille ni la même pression touristique que Marseille, mais la tendance générale est claire : de plus en plus de communes touristiques du littoral adoptent des règlements de changement d’usage similaires.
Plutôt que de partir d’une information potentiellement déjà périmée, le plus sûr est de vérifier directement auprès du service urbanisme de votre mairie, ou de vous faire accompagner par un professionnel qui suit ces évolutions au quotidien. C’est précisément ce que nous faisons pour chaque bien que nous accompagnons.
La fiscalité 2026 : le classement "meublé de tourisme" redevient stratégique
La loi Le Meur a aussi profondément modifié le régime fiscal micro-BIC applicable aux revenus de location courte durée perçus depuis 2025.
Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond de recettes annuelles pour rester au micro-BIC est passé de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement forfaitaire de 50 % à 30 %.
Pour un meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) ou une chambre d’hôtes, le plafond est de 77 700 € et l’abattement reste à 50 %.
L’écart entre les deux statuts s’est donc considérablement creusé. Faire classer son logement, une démarche simple auprès d’un organisme accrédité, redevient un levier fiscal important : il multiplie par plus de cinq votre plafond de recettes avant de basculer au régime réel, et améliore nettement votre abattement.
Ces informations sont données à titre indicatif et évoluent rapidement. Pour une situation personnalisée, l’avis d’un expert-comptable spécialisé en location meublée reste indispensable.
Gérer seul dans ce nouveau cadre, ou déléguer ?
Entre la déclaration, le numéro d’enregistrement, le suivi des plafonds de nuitées, le classement éventuel et la déclaration fiscale, la charge administrative d’une location courte durée a nettement augmenté en 2026. Si vous avez déjà l’impression de manquer de temps pour gérer les voyageurs et le ménage, cette nouvelle couche réglementaire s’ajoute à une liste déjà longue.
C’est exactement ce que nous prenons en charge chez CocoonHôte : au-delà de la gestion quotidienne (découvrir nos services), nous nous assurons que votre bien reste en conformité avec la réglementation de sa commune, et nous vous accompagnons dans les démarches de déclaration et de classement si cela est pertinent pour votre situation. Découvrez comment nous accompagnons les propriétaires.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer ma location courte durée si c'est ma résidence principale ?
OUI — Même pour une résidence principale louée occasionnellement, la déclaration reste obligatoire. Seule l’autorisation de changement d’usage peut être évitée, sous conditions de durée.
Qu'est-ce que le numéro d'enregistrement et est-il obligatoire partout ?
C’est un identifiant unique à afficher sur vos annonces. Depuis le 20 mai 2026, il est délivré sur le site declaloc.fr, le téléservice national désormais généralisé à tout le territoire (les numéros obtenus précédemment auprès de votre commune restent valables).
Le classement "meublé de tourisme" est-il obligatoire ?
Non, mais avec les nouveaux seuils 2026, il devient financièrement très avantageux pour les locations dépassant 15 000 € de recettes annuelles.
Quelle est la différence entre déclaration et changement d'usage ?
La déclaration informe simplement la mairie de l’existence de votre meublé de tourisme. Le changement d’usage est une autorisation administrative préalable, beaucoup plus encadrée, généralement requise pour les résidences secondaires.
Qui contacter en cas de doute sur notre situation ?
Votre mairie (service urbanisme) reste l’interlocuteur officiel pour toute question sur le changement d’usage ou la déclaration. Pour une vérification complète et un accompagnement dans ces démarches, CocoonHôte peut s’en charger pour vous.
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Ce guide condensé ne couvre qu’une partie du sujet. Notre guide PDF complet détaille les 8 démarches légales à connaître, la fiscalité optimisée selon votre profil, et comment transformer votre bien en revenu réellement passif sur la Côte méditerranéenne.
Article mis à jour le 15 juin 2026. Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas l’avis d’un professionnel du droit ou de la fiscalité. Réglementation à vérifier auprès de votre mairie, susceptible d’évoluer.
