Location courte durée en copropriété : ce que dit le règlement en 2026

Vous venez d’acheter un appartement à Cassis ou à Marseille pour le mettre en location courte durée, et un voisin vous glisse que le syndic pourrait s’y opposer. Ou pire : votre assemblée générale a inscrit à l’ordre du jour un vote sur l’interdiction des meublés de tourisme dans l’immeuble. Cette inquiétude, Franck et Nathalie l’ont entendue plusieurs fois de la part de propriétaires qui nous contactent avant même de signer chez le notaire. La réponse dépend presque toujours d’un seul document : le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété autorise-t-il la location courte durée ?

Tout dépend de la date et du contenu de votre règlement de copropriété. Depuis le 21 novembre 2024, tout règlement nouvellement établi doit préciser explicitement s’il autorise ou interdit les meublés de tourisme, en application de l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 (source Légifrance). Pour un règlement plus ancien, silencieux sur le sujet, le principe reste la liberté : un copropriétaire use librement de son lot tant que cela ne nuit pas à la destination de l’immeuble.

La clause d’habitation bourgeoise, la clause qui change tout

C’est le point que nous vérifions systématiquement avec les propriétaires qui nous confient un bien à La Ciotat ou à Marseille. Si le règlement contient une clause dite d’habitation bourgeoise exclusive, toute activité autre que l’habitation est interdite, y compris la location meublée touristique, considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2020. Une clause d’habitation bourgeoise simple est en général plus souple, mais elle laisse une marge d’interprétation qui a déjà donné lieu à des contentieux entre copropriétaires.

Depuis la loi Le Meur, une copropriété peut-elle interdire l’Airbnb ?

Oui, et c’est le changement le plus important de ces dernières années pour les propriétaires en copropriété. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, l’assemblée générale peut interdire la location meublée touristique à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, contre l’unanimité auparavant, un seuil quasiment impossible à réunir en pratique. Ce dispositif a été validé par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC), qui a jugé qu’il ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Cette possibilité d’interdiction n’est cependant pas automatique. Trois conditions doivent être réunies en même temps :

Avant la loi Le Meur	Depuis le 21 novembre 2024
Majorité requise pour interdire	Unanimité, en pratique impossible à obtenir
Majorité requise aujourd’hui	Deux tiers des voix du syndicat (article 26 d)
Logements concernés	Uniquement ceux qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire
Condition préalable	Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux

Concrètement, votre résidence principale reste protégée : la loi Le Meur vise en priorité les résidences secondaires et les logements d’investissement, ceux qui pèsent le plus sur la disponibilité de logements à l’année dans des villes comme Marseille ou Cassis.

Ce que risque un propriétaire qui loue malgré une interdiction

Si votre copropriété a voté une interdiction dans les règles, la continuer expose à une mise en demeure du syndic, puis, en cas de refus de s’y conformer, à un constat d’huissier et à une action en justice du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire. Le syndicat peut demander la cessation de l’activité et des dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage.

Autre point souvent ignoré : depuis la loi Le Meur, tout copropriétaire qui déclare son meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, source Légifrance). Ce n’est pas une formalité facultative, c’est une obligation légale distincte de l’enregistrement en mairie que nous détaillons dans notre article sur l’enregistrement Airbnb 2026.

Comment vérifier la situation de votre copropriété avant de vous lancer

Quatre vérifications suffisent dans la plupart des cas pour lever le doute avant de publier une annonce sur la côte méditerranéenne :

1. Lire le règlement de copropriété en entier, en particulier les clauses de destination et d’habitation, pas seulement le résumé fourni par l’agence immobilière.
2. Demander au syndic les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour vérifier qu’aucun vote d’interdiction n’a déjà eu lieu.
3. Vérifier votre statut de résidence principale ou secondaire, car les règles de la loi Le Meur ne s’appliquent pas de la même façon selon ce statut, un point que nous développons dans notre article sur la réglementation Airbnb en 2026.
4. Informer le syndic dès le début de votre activité, pour rester en conformité avec l’obligation légale et éviter toute suspicion inutile de la part des autres copropriétaires.

C’est aussi ce que nous vérifions pour chaque nouveau propriétaire qui rejoint CocoonHôte : avant de parler tarification dynamique ou calendrier de réservation, on s’assure que la conciergerie Airbnb démarre sur des bases juridiquement propres. Un propriétaire qui débute peut aussi consulter notre page dédiée pour débuter en location courte durée en toute sérénité.

Questions fréquentes

Une copropriété peut-elle interdire l’Airbnb dans ma résidence principale ?
Non. Le dispositif de la loi Le Meur qui permet une interdiction à la majorité des deux tiers ne vise que les logements qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Votre résidence principale reste soumise uniquement au plafond de 120 jours par an, éventuellement abaissé à 90 jours par décision de votre commune.

Que se passe-t-il si le règlement de copropriété ne mentionne rien sur les meublés de tourisme ?
En principe, la location reste libre tant qu’aucune clause d’habitation bourgeoise exclusive ne l’interdit et qu’aucun vote d’interdiction n’a été pris en assemblée générale. C’est pourquoi il est utile de consulter aussi les derniers procès-verbaux d’assemblée, pas seulement le règlement d’origine.

Dois-je informer mon syndic si je loue mon bien en courte durée ?
Oui, depuis la loi Le Meur, cette information au syndic est une obligation légale, distincte de l’enregistrement en mairie. Le syndic doit ensuite inscrire un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En résumé

Pour répondre directement : votre règlement de copropriété autorise la location courte durée sauf s’il contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive, ou si votre assemblée générale a voté une interdiction à la majorité des deux tiers depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un dispositif qui ne peut viser que les logements qui ne sont pas votre résidence principale. Avant de vous lancer sur La Ciotat, Cassis, Marseille ou Carry-le-Rouet, la lecture du règlement et des derniers procès-verbaux d’assemblée générale reste le réflexe le plus sûr, complété par la lecture de notre article sur la réglementation Airbnb 2026 et de notre guide pour bien choisir sa conciergerie Airbnb. Si vous avez un doute sur votre situation, Franck et Nathalie vous répondent sans engagement.