Un propriétaire nous a contactés l’an dernier avec une question directe : « Mon bien est loué presque tout l’été, mais je ne comprends pas ce que je gagne vraiment. » Il n’était pas le seul. Entre les frais de plateforme, les charges, les nuits creuses en hiver et la fiscalité qui évolue, estimer ses revenus Airbnb n’a rien d’évident. Nathalie et moi avons vécu cette opacité de l’intérieur avant de créer CocoonHôte. Alors voici une réponse concrète, chiffres à l’appui, pour chacune des villes où nous opérons : Marseille, La Ciotat, Cassis et Carry-le-Rouet.
Offert par CocoonHôte
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Ce que génère vraiment un Airbnb à Marseille
Marseille est le marché le plus mature de notre zone d’intervention. Les données disponibles pour 2026 donnent un revenu annuel médian autour de 25 000 € par logement, avec un prix moyen par nuit de 109 € et un taux d’occupation de 64 %. Ce sont des moyennes, et elles cachent d’énormes écarts selon le quartier et la qualité de l’annonce.
Un T2 bien placé dans le 7e arrondissement, côté Corniche, peut dépasser 190 € la nuit en haute saison. Le même T2 dans un quartier moins touristique tourne autour de 80 à 90 €. Ce n’est pas l’emplacement seul qui fait la différence : la qualité des photos, la réactivité aux messages et la gestion des avis ont un impact direct sur le classement de l’annonce, et donc sur les réservations. Si vous êtes encore en train de tout gérer seul, notre article sur comment choisir sa conciergerie Airbnb peut vous aider à évaluer si la délégation vous ferait gagner plus que ce qu’elle coûte.
Le piège du taux d’occupation
Beaucoup de propriétaires regardent en premier le taux d’occupation de leurs voisins. C’est un indicateur trompeur. Un bien à 75 % d’occupation à 70 € la nuit rapporte moins qu’un bien à 55 % à 130 €. Ce qui compte, c’est le RevPAR : le revenu par nuit disponible, qu’elle soit louée ou non. À Marseille, les annonces les mieux optimisées atteignent un taux d’occupation de 84 % et constituent le gros des revenus générés sur la plateforme.
💡 Notre conseil terrain
À Marseille, ne comparez pas votre tarif à celui de vos voisins directs. Regardez ce que font les annonces avec plus de 50 avis dans un rayon d’un kilomètre. Ce sont elles qui dictent le marché, pas les nouvelles entrées qui cassent les prix pour décrocher leurs premières réservations.
✅ Bon à savoir
Il existe deux façons de calculer le RevPAR :
- Méthode 1 : Revenu total des nuitées ÷ Nombre total de nuits disponibles à la location.
- Méthode 2 : Prix moyen par nuit (ADR – Average Daily Rate) × Taux d’occupation.
Pour un propriétaire, le RevPAR est bien plus précis que le simple « prix à la nuit » :
- Mesure de la rentabilité réelle : Si vous louez votre appartement à Marseille 200 € la nuit mais qu’il n’est occupé que 10 jours par mois, votre RevPAR est de 66 € (2 000 € / 30 jours). C’est ce chiffre qui compte pour payer les charges fixes.
- Optimisation saisonnière : À Cassis ou Carry-le-Rouet, les prix fluctuent énormément entre l’été et l’hiver. Le RevPAR permet de comparer la performance d’un mois sur l’autre en tenant compte des périodes creuses.
- Comparaison de marché : Il permet aux gestionnaires comme CocoonHôte de comparer la performance d’un bien par rapport à la moyenne du marché local, indépendamment de la taille du logement.
La Ciotat, Cassis, Carry-le-Rouet : des marchés saisonniers à fort potentiel
Ces trois villes fonctionnent différemment de Marseille. La demande y est plus concentrée sur la saison estivale, de mai à septembre, avec des pics sur les week-ends de Pâques et les ponts de printemps. En dehors de cette période, les réservations existent mais il faut aller les chercher avec une stratégie tarifaire adaptée.
Cassis affiche les prix médians les plus élevés des trois : autour de 141 € la nuit en médiane, avec une moyenne tirée vers le haut par les biens premium qui dépassent 200 €. Le revenu annuel estimé pour un logement performant y dépasse 33 000 €. C’est significatif pour une ville de cette taille. La Ciotat et Carry-le-Rouet sont comparables en dynamique, avec des prix légèrement inférieurs mais un potentiel solide pour les biens proches des calanques ou avec vue mer.
| Ville | Prix moyen / nuit | Taux d’occupation moyen | Revenus annuels estimés |
|---|---|---|---|
| Marseille | 109 € | 64 % | ~25 000 € (médiane) |
| Cassis | 141 € (médiane) | 38–50 %* | ~33 000 € (biens performants) |
| La Ciotat | 90–140 €** | 45–60 %* | 15 000 – 28 000 €** |
| Carry-le-Rouet | 85–130 €** | 40–55 %* | 12 000 – 22 000 €** |
* Taux d’occupation annualisé : la saisonnalité concentre la majorité des nuits en mai–septembre. ** Estimations terrain CocoonHôte, à confirmer selon le type et la localisation précise du bien.
Du brut au net : ce que vous encaissez vraiment
Le chiffre affiché par Airbnb sur votre tableau de bord, c’est votre revenu brut avant déduction de la commission plateforme. Depuis décembre 2025, Airbnb applique un taux standard de 15,5 % HT prélevé directement sur le montant de chaque réservation. Pour la grande majorité des propriétaires particuliers, non assujettis à la TVA, ce taux revient en réalité à 18,6 % TTC (15,5 % + 20 % de TVA non récupérable) soit environ 186 € retenus sur une réservation à 1 000 €. L’ancien modèle à 3 % pour l’hôte a disparu pour la quasi-totalité des annonces en France. À cela s’ajoutent les frais de ménage, les charges fixes du logement et la fiscalité. Un propriétaire à Marseille qui voit 25 000 € en brut peut se retrouver avec 13 000 à 17 000 € nets selon son régime fiscal et son mode de gestion..
Depuis 2026, la fiscalité des meublés de tourisme non classés a été durcie par la loi Le Meur : l’abattement micro-BIC est passé à 30 % pour les biens non classés, contre 50 % auparavant. Faire classer son logement (étoiles Atout France) permet de remonter à 71 % d’abattement et de changer significativement l’équation. Notre article sur le régime fiscal LMNP et micro-BIC détaille tout ça si vous voulez creuser ce point avant votre prochaine déclaration.
💬 Retour d’expérience
« Quand nous gérions notre propre bien sur La Ciotat, on était persuadés de bien gagner notre vie. Jusqu’au jour où on a posé tout à plat : revenus bruts, charges, nuits de gestion, stress. Le vrai revenu net par heure investie était bien moins flatteur que ce qu’on imaginait. C’est ce calcul-là qui nous a poussés à professionnaliser la gestion, et finalement à créer CocoonHôte. »
Franck & Nathalie, cofondateurs de CocoonHôte
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Les 4 leviers qui font vraiment la différence sur vos revenus
Les chiffres du tableau ci-dessus sont des moyennes de marché. Un propriétaire bien accompagné fait mieux que la moyenne, souvent de 20 à 30 % en revenus bruts supplémentaires. Voici ce qui explique cet écart.
La qualité de l’annonce. Photos professionnelles, titre optimisé, description qui répond aux vraies questions du voyageur. Un bien identique avec une meilleure annonce peut se louer 15 à 20 % plus cher pour le même taux d’occupation.
La tarification dynamique. Le prix d’une nuit ne devrait jamais être figé. Il doit s’ajuster en continu selon la demande locale, les événements à venir, les jours restants avant la date. Exactement comme le fait une compagnie aérienne avec ses tarifs.
La réactivité aux demandes. Airbnb favorise dans son algorithme les hôtes qui répondent vite. Une réponse en moins de 10 minutes améliore le taux de conversion des demandes et protège le statut Superhost, qui génère plus de visibilité. C’est l’une des raisons pour lesquelles nous nous imposons ce standard chez CocoonHôte.
La préparation du logement. Un bien prêt pour la saison estivale dès fin avril capte les réservations de mai–juin avant les concurrents. Notre checklist de préparation pour la saison estivale peut vous servir de base si vous gérez encore en autonomie.
En résumé
Les revenus Airbnb à Marseille, La Ciotat, Cassis et Carry-le-Rouet sont réels et solides, à condition de ne pas se contenter de publier une annonce et d’attendre. La fourchette va de 12 000 € à plus de 33 000 € annuels selon la ville, le type de bien et la qualité de gestion. Le passage du brut au net dépend fortement du régime fiscal choisi et des charges engagées. Si vous partez de zéro, notre guide sur débuter en location courte durée sur la Côte d’Azur pose toutes les bases. Et si vous voulez une estimation personnalisée pour votre bien, contactez-nous directement : pas de formulaire à rallonge, juste un échange direct sur WhatsApp.
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